السوق العقاري: فرص واعدة وتحديات على الأفق - أريبيان بزنس

منير الذرعاوي، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة أورلا للوساطة العقارية

يشهد سوق دبي العقاري في السنوات الأخيرة حراكاً غير مسبوق، مدفوعاً بعوامل عدة تتراوح بين النمو الاقتصادي القوي، والسياسات الحكومية الداعمة، وجاذبية الإمارة كمركز عالمي للأعمال والسياحة، وإقبال عدد كبير من المطورين العالميين الى الإمارة. ومع هذا الزخم المتصاعد، يطرح السؤال الأهم: إلى أين يتجه سوق دبي العقاري في ظل هذه التطورات؟ وهل ما زال يوفر الفرص الاستثمارية الواعدة أم أن التحديات المحتملة قد تلقي بظلالها على هذا القطاع الحيوي؟

تطورات ملحوظة: مرونة ونمو مستدام

شهد سوق دبي العقاري بعد التعافي من جائحة كوفيد-19 وحنكة القيادة في التعامل مع التبعات التي خلفها الوباء، طفرة حقيقية في الطلب والأسعار. وقد أظهر السوق مرونة لافتة، مدعومة بعدة عوامل رئيسية أبرزها المبادرات الحكومية التي لعبت دوراً محورياً في تعزيز الثقة وجذب الاستثمار الأجنبي. فبرامج الإقامة الذهبية والتأشيرات طويلة الأجل بالاضافة الى التملك الحر في اغلب مناطق دبي، فضلاً عن تسهيل إجراءات تأسيس الأعمال، ووجود خطط حكومية قصيره ومتوسطة وطويلة الأمد مثل خطة دبي للتنقل الحضري 2030، وأجندة دبي الاقتصادية D33، وخطة دبي الحضرية 2040، واستراتيجية دبي للطاقة النظيفة 2050، وهذا إن دل على شيء فإنه يدل على أن هناك استراتيجية واضحة لترسيخ مكانة دبي في مراكز متقدمة في جميع المجالات مما يسهم في تدفق رؤوس الأموال والأفراد إلى دبي.

كما استمرت دبي في ريادتها كمركز عالمي للأعمال والسياحة، حيث استضافت العديد من الفعاليات الكبرى مثل إكسبو 2020 دبي، ونجحت في تنويع مصادر دخلها بعيداً عن النفط، عبر تطوير قطاعات مثل الخدمات اللوجستية، السياحة، التكنولوجيا المالية، والصحة، مما عزز من جاذبيتها كوجهة للعيش والعمل والاستثمار. لقد أسهم هذا التنوع الاقتصادي في تحقيق نمو مستدام، وخلق بيئة أعمال مرنة وجاذبة للمستثمرين الأجانب والشركات متعددة الجنسيات، وهو ما انعكس إيجاباً على الطلب المتزايد على العقارات السكنية والتجارية على حد سواء، خصوصاً في مناطق مثل داون تاون، الخليج التجاري، دبي هاربور، ودبي الجنوب.

وشهدت دبي نمواً سكانياً مطرداً، مدفوعاً بالهجرة الوافدة من مختلف أنحاء العالم، حيث تجاوز عدد سكان إمارة دبي مع نهاية عام 2024 حاجز 3.8 ملايين نسمة، وفقاً لبيانات مؤسسة دبي للبيانات والإحصاء. يشكل هذا النمو السكاني محركاً أساسياً للطلب على الإسكان، خاصة في ظل التنوع الكبير في الخيارات العقارية المتاحة، والتي تلبي مختلف الشرائح الاجتماعية والاقتصادية، بدءاً من الشقق الاقتصادية وحتى الفلل الفاخرة والعقارات الفندقية.

لقد ساهمت المبادرات الحكومية في جذب الكفاءات ورؤوس الأموال، مما دفع العديد من المقيمين إلى اتخاذ قرار التملك بدلاً من الإيجار، وهو توجه متزايد يعزز استقرار السوق العقاري ويطيل من دورته الإيجابية. كما ساعدت البنية التحتية المتقدمة، وأنظمة التشريعات العقارية الشفافة، في جعل دبي إحدى أكثر المدن أماناً وجاذبية للمستثمرين العقاريين على مستوى العالم.

اتجاهات صاعدة: الرفاهية والاستدامة والتحول الرقمي

يشهد سوق العقارات في دبي حالياً مجموعة من الاتجاهات الصاعدة التي تعكس تطوره المستمر وتكيفه مع المتغيرات الاقتصادية والتكنولوجية والبيئية على المستويين المحلي والعالمي. من أبرز هذه الاتجاهات، استمرار الطلب المرتفع على العقارات الفاخرة، لا سيما في مناطق مثل نخلة جميرا، ودبي هيلز استيت، والميدان، حيث يبحث المستثمرون من أصحاب الثروات العالية عن أصول آمنة تحقق عوائد مجزية ومستقرة، خاصة في ظل التقلبات الاقتصادية في الأسواق العالمية. وقد ساعدت عوامل مثل الأمن، والبنية التحتية المتقدمة، ونمط الحياة الراقي، في تعزيز جاذبية هذه المناطق.

في الوقت نفسه، تبرز الاستدامة كعنصر أساسي في توجهات السوق، حيث باتت المشاريع العقارية الحديثة تأخذ بعين الاعتبار المعايير البيئية وتوفير استهلاك الطاقة والمياه. ويأتي ذلك تماشياً مع المبادرة الاستراتيجية لتحقيق الحياد المناخي بحلول 2050، مما دفع العديد من المطورين إلى تبني تقنيات المباني الخضراء، مثل استخدام الألواح الشمسية، وأنظمة إعادة تدوير المياه، والعزل الحراري المتقدم. لا تقتصر فوائد هذه المبادرات على حماية البيئة فحسب، بل تسهم أيضاً في الحد من تكاليف التشغيل للسكان، مما يزيد من جاذبية هذه الوحدات.

أما على صعيد التكنولوجيا، فإن التحول الرقمي أصبح عاملاً محورياً في تطوير السوق العقاري. إذ يتم اعتماد تقنيات مثل الواقع الافتراضي لتقديم جولات عقارية افتراضية، مما يسمح للمستثمرين الدوليين باستكشاف العقارات عن بعد، بالإضافة إلى استخدام الذكاء الاصطناعي في تحليل البيانات العقارية وتوقع الاتجاهات المستقبلية. كما ساهمت مبادرات مثل “دبي الرقمية” و”تطبيق دبي ريست” التابع لدائرة الأراضي والأملاك في تسهيل عمليات البيع والشراء والتسجيل العقاري عبر الإنترنت، مما يعزز الشفافية ويقلل من البيروقراطية، ويجعل من دبي بيئة عقارية ذكية ومتكاملة. .

تجمع هذه العوامل بين رفاهية المعيشة، والالتزام البيئي، والتطور التكنولوجي، لتجعل من دبي واحدة من أكثر الأسواق العقارية جاذبية واستدامة في العالم.

تحديات محتملة: المنافسة والتضخم وتقلبات السوق العالمية:

على الرغم من الصورة الإيجابية والنمو المتسارع، لا يخلو سوق دبي العقاري من بعض التحديات التي يجب أخذها بعين الاعتبار. وتُعد المنافسة المتزايدة بين المطورين العقاريين من أبرز هذه التحديات، حيث يؤدي استمرار إطلاق المشاريع الجديدة إلى احتمال زيادة المعروض في بعض القطاعات، خصوصاً في الفئات المتوسطة والفاخرة، مما قد يضغط على الأسعار ويؤدي إلى تباطؤ في وتيرة النمو على المدى المتوسط.

من جهة أخرى، يفرض التضخم وتقلبات أسعار الفائدة العالمية تحدياً مؤثراً، إذ إن ارتفاع تكلفة الاقتراض قد يضعف القدرة الشرائية لدى بعض المستثمرين والمقيمين، ويؤثر سلباً على معدلات التمويل العقاري. ومع ذلك، فإن وجود بدائل تمويل مرنة، مثل خطط الدفع المباشر من المطورين، وانتشار التمويل الإسلامي، يعد من العوامل التي تساعد على التخفيف من أثر هذه التغيرات.

كما أن المتغيرات الجيوسياسية والتقلبات في الاقتصاد العالمي تمثل عوامل خارجية قد تؤثر على ثقة المستثمرين، لا سيما في ظل الاعتماد النسبي على تدفق رؤوس الأموال الأجنبية. لكن تجدر الإشارة إلى أن دبي أثبتت في أكثر من مناسبة قدرتها على تجاوز الأزمات العالمية، من خلال سرعة الاستجابة الحكومية، واستراتيجيات التنويع الاقتصادي، والبنية التحتية الرقمية القوية، فضلاً عن الاستقرار الأمني والسياسي.

ومن التحديات الأخرى التي تستحق الذكر مسألة تنظيم السوق، إذ إن تزايد أعداد المستثمرين الدوليين يتطلب المزيد من الشفافية، وتعزيز آليات الرقابة لحماية حقوق المشترين والمستأجرين على حد سواء. وقد بدأت دائرة الأراضي والأملاك في دبي باتخاذ خطوات واضحة في هذا الإطار، عبر تعزيز الأنظمة القانونية وإطلاق منصات ذكية تزيد من ثقة المستثمرين.

في المجمل، تبقى هذه التحديات ضمن الإطار الطبيعي لأي سوق نشط، لكن ما يميز دبي هو جاهزيتها وقدرتها العالية على التكيّف، ما يجعلها أكثر قدرة من غيرها على تحويل هذه التحديات إلى فرص للنمو المستدام.

فرص استثمارية واعدة: مناطق النمو والقطاعات المتخصصة:

على الرغم من التحديات، لا يزال سوق دبي العقاري يزخر بفرص استثمارية واعدة. توفر مناطق النمو الجديدة مثل “إكسبو سيتي دبي” والمناطق المحيطة بها، مثل دبي الجنوب ومطار آل مكتوم الدولي، إمكانات هائلة للنمو على المدى الطويل، بفضل البنية التحتية المتطورة، وربطها بشبكة المترو المستقبلية، والخطط الطموحة لتحويل المنطقة إلى مركز عالمي للمعارض والأعمال.

كما توفر القطاعات المتخصصة أيضاً فرصاً مميزة. على سبيل المثال، قطاع المكاتب الفاخرة، خاصة في المناطق الحرة مثل مركز دبي المالي العالمي ومدينة دبي للإعلام، يشهد طلباً متزايداً من قبل الشركات الدولية والإقليمية. ووفقاً لتقارير السوق، فإن إشغال المكاتب في مركز دبي المالي العالمي تجاوز 95% في 2024، مع ارتفاع إيجارات المكاتب بنسبة تصل إلى 18% على أساس سنوي.

كما أن قطاع العقارات اللوجستية والمستودعات يشهد نمواً متسارعاً، مدفوعاً بزيادة التجارة الإلكترونية. مناطق مثل جبل علي ودبي الجنوب أصبحت محاور رئيسية للمستودعات الذكية ومراكز التوزيع الحديثة، حيث ارتفعت أسعار التأجير اللوجستي بنسبة 20-25% في بعض المواقع خلال 2023-2024.

علاوة على ذلك، تستمر العوائد الإيجارية الجذابة في دبي في جذب المستثمرين، والتي تتراوح حالياً بين 7% إلى 11% سنوياً، وهي من بين الأعلى عالمياً. على سبيل المثال، يتراوح العائد الإيجاري للشقق قرية جميرا الدائرية بين 7.5% إلى 9%، وللفيلات في منطقة المرابع العربية 3 يصل إلى 6.8%. كما يصل لبعض الاستديوهات في منطقة الخليج التجاري إلى 8.2% سنوياً.

وفي ظل الطلب المستمر على الإيجارات من قبل الوافدين الذين يشكلون نحو 89% من سكان دبي، توفر العقارات في دبي تدفقات نقدية مستقرة، والتي تُعد خياراً فعالاً لبناء محفظة استثمارية مستدامة وطويلة الأجل.

مستقبل مشرق مع نظرة حذرة:

من الواضح أن سوق دبي العقاري يتجه نحو مستقبل مشرق، مدفوعاً بالنمو الاقتصادي المستدام، والسياسات الحكومية الداعمة، والجاذبية العالمية للإمارة. ومع ذلك، يجب على المستثمرين أن يكونوا حذرين وأن يقوموا بتحليل دقيق للسوق قبل اتخاذ قراراتهم الاستثمارية. فالتركيز على المناطق ذات النمو الواعد، والقطاعات المتخصصة، والمشاريع ذات القيمة المضافة، يمكن أن يضمن تحقيق عوائد مجزية في هذا السوق الديناميكي والمتطور. يبقى سوق دبي العقاري واحداً من أكثر الأسواق حيوية وجاذبية في العالم، ويستمر في تقديم فرص استثمارية فريدة لأولئك الذين يفهمون ديناميكياته ويتكيفون مع اتجاهاته المتغيرة.

للاطلاع على أحدث الأخبار و أخبار الشركات من السعودية والإمارات ودول الخليج تابعنا عبر تويتر و لينكد إن وسجل اعجابك على فيسبوك واشترك بقناتنا على يوتيوب والتي يتم تحديثها يوميا