قرار قضائي في تركيا يسمح بإخلاء المستأجر رغم دفع الإيجار.. ما هو؟

سهّل حكم جديد صادر عن أعلى محكمة مدنية في تركيا إجراءات إخلاء المستأجرين الذين يتخلّفون عن دفع رسوم إدارة الأبنية أو فواتير الخدمات، حتى في حال التزامهم بدفع بدل الإيجار الشهري كاملاً.

يؤكد الحكم أن عدم سداد التكاليف الملحقة، مثل رسوم الصيانة وفواتير الكهرباء والمياه، يُعد سبباً كافياً للإخلاء، وفق الإجراء القانوني نفسه المعتمد في حالات عدم دفع الإيجار. ويُطبّق القرار على مستوى البلاد كافة، وهو مُلزِم لجميع المحاكم.

قضت الهيئة العامة لمحكمة التمييز "Yargıtay Hukuk Genel Kurulu" بأن المستأجر يتحمّل المسؤولية القانونية عن التكاليف الملحقة الناشئة عن عقد الإيجار، إلى جانب بدل الإيجار.

وتشمل هذه التكاليف رسوم إدارة الشقق المدفوعة لإدارة البناء، إضافة إلى فواتير الكهرباء والمياه.

وأوضحت المحكمة أن عدم دفع هذه المصروفات يُشكّل إخلالاً بعقد الإيجار، وقد يبرّر فسخ العقد وإخلاء المستأجر. كما أكدت أن "عدم سداد هذه التكاليف يُعد سبباً صحيحاً للإخلاء حتى في حال استمرار دفع الإيجار دون تأخير".

آلية الإخلاء والمهلة القانونية للمستأجر

أكدت المحكمة أن الإجراء القانوني المعتمد في حالات عدم دفع الإيجار ينطبق أيضاً على حالات عدم دفع التكاليف الملحقة.

وبموجب ذلك، يحق للمالك الشروع في إجراءات التنفيذ عند عدم السداد، على أن يُمنح المستأجر مهلة قانونية مدتها 30 يوماً بعد تبليغه إخطاراً رسمياً لتسديد المبالغ المستحقة.

وفي حال عدم الدفع خلال هذه المهلة، تتحقق حالة التخلّف القانوني، ما يتيح للمالك المضي قدماً في إجراءات الإخلاء على أساس عدم الوفاء بالالتزامات المالية.

خبير قانوني: عدم دفع الرسوم يُعد "دفعاً غير مكتمل"

قال خبير قانون العقارات علي غوفنج كيراز، في تصريح لصحيفة "Milliyet"، إن على المحاكم التعامل مع الحالات التي يُسدَّد فيها الإيجار بينما تبقى التكاليف الملحقة غير مدفوعة على أنها "دفع غير مكتمل".

وأوضح كيراز أن "دفع الإيجار دون سداد رسوم إدارة البناء أو فواتير الخدمات خلال مهلة الثلاثين يوماً يجب أن يقود إلى إصدار قرارات إخلاء بسبب عدم الوفاء الكافي بالتزامات عقد الإيجار".

وأضاف أن هذا التفسير من شأنه تسريع تنفيذ قرارات الإخلاء، بعد أن كانت الخلافات السابقة حول أحقية الإخلاء بسبب التكاليف الملحقة تؤدي إلى تأخير الفصل في القضايا.

ما النفقات التي يشملها الحكم القضائي؟

حددت المحكمة النفقات التي تقع ضمن المسؤولية القانونية للمستأجر، وتشمل:

رسوم إدارة الشقق وصيانتها (العائدات)

فواتير الكهرباء والمياه

أي تكاليف خدمات أو صيانة أخرى منصوص عليها صراحة في عقد الإيجار

وبحسب الحكم، تُعد هذه النفقات التزامات مالية ناشئة مباشرة عن عقد الإيجار، ويترتب على عدم سدادها الآثار القانونية نفسها المترتبة على عدم دفع الإيجار.

سابقة مُلزِمة لجميع المحاكم

في القضية التي نظرتها المحكمة، تخلّف المستأجر عن دفع هذه التكاليف لفترة طويلة، ولم يُسوِّ الدين ضمن المهلة القانونية البالغة 30 يوماً، ما أدى إلى تأييد قرار الإخلاء.

كما ألغى الحكم قرارات سابقة لمحاكم أدنى كانت قد انحازت إلى المستأجر، وحسمت الهيئة العامة التباين في التفسيرات القانونية، مُرسية سابقة قضائية مُلزِمة.

ويُطبّق الحكم على العقارات السكنية وأماكن العمل المسقوفة على حد سواء، في وقت تشهد فيه تركيا تصاعداً في نزاعات الإيجارات وقضايا الإخلاء، مع توقّعات بتسريع وتيرة إصدار قرارات الإخلاء عند الإخلال بجميع التزامات الدفع المنصوص عليها في عقود الإيجار.