متى يحق لمالك العقار إخلاء المستأجر قبل انتهاء فترة العقد؟

دبي: «الخليج»يُعد عقد الإيجار في دبي، التزاماً قانونياً لكل من المالك والمستأجر، ولا يجوز إنهاؤه أو تعديله من طرف واحد إلا في الحالات، التي نصّ عليها قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم (33) لسنة 2008 وتعديلاته، الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري «ريرا». مع ازدياد التساؤلات حول الإخلاء وزيادة الإيجارات وحقوق الطرفين، توضح هذه الحالات أبرز الأحكام القانونية المنظمة لهذه العلاقة.وفقاً للمادة (25) من القانون، يحق للمالك المطالبة بإخلاء المستأجر قبل انتهاء العقد في حالات محددة، أبرزها: تأخر المستأجر عن سداد الإيجار لمدة 30 يوماً من تاريخ إخطار كتابي رسمي، أو قيامه بتأجير العقار من الباطن دون موافقة خطية من المالك. كما يشمل ذلك استخدام العقار أو السماح باستخدامه لأغراض غير مشروعة، أو إحداث تغييرات أو أضرار تهدد سلامة المبنى، أو استخدامه لغير الغرض المتفق عليه في العقد.ويجوز الإخلاء أيضاً، إذا أخلّ المستأجر بأي شرط من شروط العقد ولم يقم بتصحيح المخالفة خلال 30 يوماً من الإخطار، أو إذا كان العقار آيلاً للسقوط، أو إذا تطلبت متطلبات التنمية في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه وفق تعليمات الجهات الرسمية المختصة.أما في العقارات التجارية، فيحق للمالك طلب الإخلاء إذا أغلق المستأجر نشاطه لمدة 30 يوماً متتالية أو 90 يوماً غير متواصلة دون مبرر مشروع. ويشترط القانون في جميع هذه الحالات، أن يتم إخطار المستأجر عبر كاتب العدل أو البريد المسجل، ويُعد أي إخطار بغير ذلك غير معتدّ به قانونًا.ماذا يفعل المستأجر عند الإخلاء؟يُنصح المستأجر بالتفاوض والتوصل إلى حل ودي مع المالك في البداية، وفي حال تعذّر ذلك، يحق له التقدم بشكوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية، ويتطلب تقديم الشكوى إرفاق عقد إيجار ساري ومسجل في «إيجاري»، وآخر فاتورة كهرباء ومياه (ديوا)، ونسخة من سند الملكية، إضافة إلى جواز السفر والتأشيرة، وبطاقة الهوية الإماراتية، وأي مستندات داعمة أخرى.هل يحق للمالك زيادة الإيجار سنويًا؟نعم، يجيز القانون زيادة الإيجار عند التجديد، بشرط أن تكون الزيادة متوافقة مع مؤشر الإيجارات المعتمد في دبي، وأن يقوم المالك بإخطار المستأجر، قبل مدة لا تقل عن 90 يوماً من انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.هل يُنهى عقد الإيجار أثناء سريانه؟الأصل أن عقد الإيجار ملزم للطرفين، ولا يجوز إنهاؤه من طرف واحد، ففي العقارات السكنية، لا يتم الإنهاء إلا باتفاق المالك والمستأجر. أما في العقارات التجارية، فلا يُسمح بإنهاء العقد إلا في حالات محددة، منها انتهاء مدة العقد، أو إلغاء أو تجميد الرخصة التجارية، أو انتقال الشركة إلى موقع آخر، أو صدور أمر من مركز فض المنازعات الإيجارية.تجديد العقد قبل الانتهاءيسمح القانون بتجديد عقد الإيجار، قبل انتهاء مدته باتفاق الطرفين، كما يحق لأي منهما طلب تعديل شروط العقد أو القيمة الإيجارية، بشرط إخطار الطرف الآخر قبل 90 يوماً من انتهاء العقد. وفي حال عدم التوصل إلى اتفاق، تقوم اللجنة المختصة بتحديد أجرة المثل، مع مراعاة مؤشر الإيجارات، وحالة العقار، وموقعه، والأوضاع الاقتصادية السائدة، وإيجارات العقارات المماثلة في المنطقة.إخلاء المستأجريمكن للمؤجر قانونًا إخلاء المستأجر من العقار، في حال امتناعه عن سداد بدل الإيجار، وفقًا للتشريعات المنظمة للعلاقة الإيجارية في إمارة دبي، وذلك من خلال اتباع إجراءات محددة تضمن حفظ حقوق الطرفين.وأجاز المشرّع للمؤجر التقدّم بطلب إلى مركز فض المنازعات الإيجارية للحكم بإخلاء المستأجر إذا ثبت عدم التزامه بسداد الإيجار المستحق، على أن تتوافر شروط أساسية لقبول هذا الطلب، ويأتي في مقدمتها توجيه إخطار رسمي إلى المستأجر يطالبه بسداد بدل الإيجار أو إخلاء العقار، على أن يتم هذا الإخطار حصراً عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجّل، باعتبارهما الوسيلتين المعتمدتين قانونًا.كما يشترط القانون أن يمنح المؤجر، المستأجر مهلة لا تقل عن 30 يوماً من تاريخ الإخطار للوفاء بالمبالغ المستحقة، وفي حال انقضاء هذه المهلة دون قيام المستأجر بالسداد، يحق للمؤجر رفع دعوى أمام المركز للمطالبة بالإخلاء، مع تقديم ما يثبت الامتناع عن الدفع وصحة إجراءات الإخطار.هل تُسجل العقود قصيرة المدة؟نعم، يمكن تجديد وتسجيل عقد إيجار لمدة تقل عن سنة في نظام «إيجاري»، بما في ذلك العقود التي تقل عن ستة أشهر، وفقاً للأنظمة المعمول بها. ويهدف هذا التنظيم القانوني إلى تحقيق التوازن بين حماية حق المؤجر في تحصيل الأجرة المستحقة، ومنح المستأجر فرصة قانونية كافية لتسوية التزاماته قبل اتخاذ إجراء الإخلاء.8 حالات تجيز للمالك إخلاء المستأجر من العقار 1. التأخر عن دفع الإيجار ل30 يوماً2. تأجير العقار من الباطن دون موافقة3. استخدام العقار لغايات غير مشروعة4. التسبب بأضرار تعرض العقار للخطر5. استخدام العقار لأغراض مخالفة6. عدم التزام المستأجر بشروط العقد7. إذا كان العقار مهدداً بالانهيار8. لغايات هدم العقار وتطوير المنطقة