مختصون لـ أرقام: تنظيمات القطاع العقاري تضبط السوق وتحد من المضاربات

تواصل الجهات التنظيمية في المملكة إعادة هيكلة السوق العقاري عبر حزمة من القرارات التي تستهدف ضبط الأسعار والحد من المضاربات، وفي مقدمتها تنظيم تملك غير السعوديين للعقار، إلى جانب تطبيق رسوم الأراضي البيضاء، وإطلاق منصة التوازن العقاري.

وبيّن مختصون في لقاء مع أرقام، أن القرارات التنظيمية الأخيرة في السوق العقاري السعودي، وفي مقدمتها تنظيم تملك غير السعوديين للعقار، تمثل خطوة محورية لإعادة ضبط السوق، بما يسهم في حماية القدرة الشرائية للمواطن، وتحفيز الطلب السكني الحقيقي، ورفع كفاءة المعروض العقاري خلال المرحلة المقبلة.

تحفيز المعروض وخفض الأسعار

قال متعب السليماني، الرئيس التنفيذي لشركة إبراهيم بن سعيدان العقارية، إن تطبيق رسوم الأراضي البيضاء يشكل حافزًا مباشرًا للقطاع العقاري على مستويين، أولهما خفض الأسعار عبر إتاحة فرص أكبر لعرض الأراضي للبيع، بما يتيح للمطورين إقامة صناديق عقارية وتطويرها، سواء على مستوى البنية التحتية أو الفوقية.

وأضاف أن الجانب الثاني يتمثل في تحفيز التطوير، حيث يتجه عدد كبير من ملاك الأراضي إلى الدخول في شراكات مع مطورين عقاريين لتطوير هذه الأراضي، وهو ما يؤدي في كلتا الحالتين إلى توفير خيارات أوسع للمستفيدين، سواء في شكل أراضٍ أو وحدات سكنية، مشيرًا إلى أن القرار يسهم في إعادة السوق العقاري إلى مساره الصحيح.

ومن جانبه، قال أحمد الشهري، مستشار اقتصادي، إن رسوم الأراضي البيضاء ستعمل كأداة ضاغطة لخفض تكلفة الفرصة البديلة للاحتفاظ بالأراضي، ما يؤدي إلى زيادة المعروض من الأراضي والوحدات المطورة على حد سواء، وتحويل العقار من مخزن للقيمة إلى أصل منتج، يقلل من ظاهرة الاحتجاز السعري ويصحح من الانحراف بين الأسعار السوقية والقيمة العادلة بناءً على الدخل العام للمواطنين.

وبين أنه كما هو معروف اقتصادياً أن تجاوز الرسوم معدل نمو سعر الأرض السنوي يضطر الملاك للمفاضلة بين التسييل السريع وزيادة المعروض أو التطوير الرأسمالي وتعظيم العائد، ما يعيد التوازن لمنحنى العرض والطلب ويقلل من التضخم العقاري.

منصة التوازن العقاري وكبح المضاربات

وأوضح السليماني أن منصة التوازن العقاري أُتيحت لتمكين المستفيدين وراغبي التملك من الحصول على الأراضي بالسعر العادل، ولا سيما أن الأراضي المشمولة تقع في قلب المدن، وفي مناطق تتجاوز أسعارها السقف السعري المعلن بشكل واضح.

وبيّن أن تأثير المنصة من المتوقع أن يسهم في سحب البساط من المضاربات، من خلال توجيه الطلب الحقيقي نحو المنصة، وتمكين المواطنين من التملك بأسعار عادلة بعيدًا عن المبالغات السعرية.

وأضاف الشهري أن منصة التوازن العقاري ستعمل كمرجع سعري يكسر الاحتكار ويحفز القطاع الخاص على تبني نماذج تسعير تستند إلى التكلفة التشغيلية والاستثمارية المتوازنة والمعقولة بدلاً من القيمة المضاربية، وبالتالي سيكون لها أثر اقتصادي في حماية الاقتصاد من فقاعات الائتمان العقاري، وتوجيه السيولة نحو قطاعات إنتاجية أخرى، حيث تعيد المنصة النظرة العقلانية للسوق، فبمجرد إدراك المضاربين لوجود سقف سعري تتقلص الحوافز لرفع الأسعار، ما يفسح المجال للطلب السكني الحقيقي لقيادة السوق.

انعكاسات على جاذبية الاستثمار العقاري

وأشار السليماني إلى أن الاستثمار العقاري في المملكة يتمتع ببيئة جاذبة وقوية للمستثمرين من داخل المملكة وخارجها، مؤكدًا أن هذه القرارات تستهدف بالدرجة الأولى تمكين المواطنين من التملك، في ظل وصول نسبة التملك السكني حاليًا إلى نحو 65%.

وأضاف أن الطلب العقاري يشهد نموًا سنويًا مدفوعًا بارتفاع نسبة الشباب والشابات التي تصل إلى نحو 75% من السكان، متوقعًا أن يشهد السوق تحولًا واضحًا في حجم الطلب مع إتاحة التملك للمستثمرين الأجانب اعتبارًا من بداية عام 2026، ما يستدعي تسريع وتيرة التطوير العقاري لتغطية هذا الطلب، لافتًا إلى تنامي التحالفات المحلية والعالمية لتطوير مشاريع عمرانية ومدن ذكية متكاملة، كما ظهر في معرض سيتي سكيب العقاري الأخير.

تنظيم تملك الأجانب وحماية السوق

وفيما يتعلق بتنظيم تملك غير السعوديين، أوضح السليماني أن القوانين المنظمة للتملك العقاري تهدف إلى عدم التأثير على المواطنين الباحثين عن السكن، من خلال وضع اشتراطات وحدود دنيا لقيمة التملك، سواء لحاملي الإقامة المميزة أو المقيمين العاملين في المملكة.

وأكد أن الرسوم الإضافية على التصرفات العقارية، إلى جانب تحديد حد أدنى لفترة إعادة بيع العقار للملاك الأجانب، تمثل صمام أمان للحد من المضاربات السريعة، ومنع خلق طلب غير مدروس، مشددًا على أن السوق العقاري السعودي يتمتع بخصوصية تختلف عن الأسواق الإقليمية من حيث حجم الطلب واستدامته، ولا يُعد سوقًا موسميًا.

ومن جانبه، ذكر الشهري أن الرسوم المفروضة على المستثمرين الأجانب تعمل كفلتر لاختيار المستثمر النوعي بدلاً من المضارب العابر، ما يحمي السوق المحلي من تقلبات التدفقات النقدية الساخنة، ويحافظ على استقرار مستويات الأسعار المحلية، ويمنع تصدير التضخم الخارجي إلى السوق العقاري السعودي، مع ضمان مساهمة المستثمر الأجنبي في الخزينة العامة بما يغطي تكاليف البنية التحتية.

وأشار إلى أنه يمكن تصنيف هذه الرسوم ضمن سياسات التحوط الكلي اقتصادياً، والتي ثبت أنها تقلل من تقلبات الأسعار عالمياً وتجعل العقار أقل عرضة للصدمات الخارجية، ما يعزز من التنافسية الحقيقية القائمة على استقرار السوق.

النطاقات وحماية الأحياء السكنية

وبيّن السليماني أن نظام تملك الأجانب يضع قيودًا واضحة من حيث عدد العقارات المسموح بتملكها، ما يحد من تأثير أي طلب خارجي على الأحياء المتوسطة، مؤكدًا أن تحديد مناطق التملك يسهم في حماية القدرة الشرائية للمواطنين، والحفاظ على توازن السوق العقاري، وضمان تطويره بعيدًا عن أي تشوهات سعرية.

وأوضح الشهري أن نظام النطاقات يُعد صمام أمان جغرافي واقتصادي يفصل بين سوق السكن الاجتماعي المدعوم وسوق الاستثمار العقاري الدولي، حيث يعمل اقتصادياً على منع حدوث التمايز الطبقي المكاني الذي قد يطرد المواطنين من أحيائهم نتيجة ارتفاع الأسعار بسبب مزاحمة السيولة الأجنبية.

ولفت إلى أن الاستثمار الأجنبي يوجه إلى مناطق محددة تخلق جيوباً استثمارية عالية القيمة، ولا سيما ذات الطابع التجاري والسياحي، مع الحفاظ على مرونة الأسعار في المناطق الأخرى، بما يضمن توازن القوى الشرائية وحماية الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي للطبقة المتوسطة.